Таунхаус в ипотеку: передел начался
Москва, 7 апреля 2015 года - Ипотека возвращается на загородный рынок приливами, то в виде новых кредитных программ, то через новости о существенном снижении ставок, о которых объявляют ведущие банки России. Между тем, эксперты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость отмечают перемены, которые происходят непосредственно с их клиентами, и анализируют новые ипотечные тренды.Начать следует с одного из самых важных факторов, тормозящих развитие ипотеки на загородном рынке недвижимости, - c «непрозрачности» одноименных объектов для банков. Их оценка когда-то была затруднительна и для риэлторов, ведь самый распространенный метод - сравнительный анализ - в этом сегменте не работает. Если квартиры в многоэтажных типовых домах, расположенных в различных районах Москвы, поддаются такому анализу и оценить их не составляет труда, то два коттеджа, расположенные напротив друг друга, могут иметь разную стоимость. Понятно, что сталкиваясь с невозможностью просчитать ликвидность объекта, который предстоит взять под залог, и его потенциал, банки неохотно идут на кредитование.
Тем не менее, с появлением в 2010 году поколения «новых» таунхаусов - меньших метражей, чем до этого, более доступных среднестатистическому горожанину по цене, а главное, идеально подходящих для постоянного проживания, - ипотека на «загородке» ознаменовалась новым витком развития. Первое, что не вызывает в настоящее время сомнений, это ликвидность таунхаусов, особенно в сложившихся экономических реалиях. Себестоимость строительства будет расти, а количество новых проектов уменьшаться. И это притом, что покупатели уже осознали, насколько конкурентно такое предложение в сравнении с сегментом многоэтажных комплексов Подмосковья: и по цене, и по уровню комфортности проживания. Чаще всего квадратный метр таунхауса эконом- или комфорт-класса стоит значительно дешевле квадратного метра городской квартиры. За счет того, что площадь его значительно больше, цены в целом сопоставимы, при этом покупатель получает бонусы в виде земельного участка и преимущества охраняемого коттеджного поселка с собственной инфраструктурой.
Таунхаус идеален в качестве залога с точки зрения не только ценообразования, но и юридического оформления. Как правило, данный формат строят на землях ИЖС (под малоэтажное жилое строительство). Секция может проходить по документам как квартира в малоэтажном доме, земля в этом случае будет оформлена в долгосрочную аренду по аналогии с городским жильем. Привычным для банков стал вариант оформления таунхауса под его «законным именем» - земля в этом случае приобретается в собственность. Дуплексы, с юридической точки зрения, являются отдельными домами с участком земли, также находящимися в собственности.
Теперь обозначим новые векторы развития ипотеки на «загородке». Всего на текущий момент на организованном первичном рынке загородной недвижимости насчитывается 812 поселков, 14% из них приходятся на поселки с таунхаусами и 9% - на те, где возводятся дуплексы. Именно этот небольшой объем товара является для банков особенно привлекательным активом, и именно здесь сконцентрирован основной спрос потенциальных заемщиков. Новая тенденция заключается в том, что среди граждан, которые ранее приобрели объект по ипотеке, формируется новая аудитория продавцов, а из тех, кто хотел бы взять в ипотеку проверенный и одобренный банком таунхаус, - покупателей.
«В последнее время ко мне все чаще обращаются клиенты, которым еще недавно удалось организовать удачную сделку, - рассказывает эксперт офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Ксения Кастова. - Речь идет о заемщиках, купивших таунхаусы по ипотеке, у которых изменились материальные условия. Они просят найти на их жилье покупателя, а, с учетом дефицита объектов, одобренных банком, это не составляет особого труда. Правда, определенная сложность все-таки есть, и состоит она в том, что механизм, позволяющий переоформить ипотеку с одного заемщика на другого и высвободить из-под залога объект без свободных денег, пока не отрегулирован».
Снова проводя аналогию с рынком квартир, необходимо отметить, что там такой механизм успешно работает. Однако он также сопряжен с некоторыми сложностями. Поэтому, учитывая, что типовых площадей, не представляющих для банков трудностей с точки зрения оценки, огромное множество, проще найти другой объект в качестве залога, чем идти сложным путем и рассматривать квартиру с ипотечным обременением как потенциально выгодный предмет покупки.
Есть основания полагать, что обозначенная тенденция вполне может принять массовый характер. По оценкам экспертов, процесс перераспределения доходов населения уже начался. Поэтому, как показывает практика, заявления отдельных заемщиков о том, что они больше не могут «тянуть» свои кредиты становятся все громче, а готовность более уверенных в своем будущем покупателей, появившихся в условиях новых реалий, брать ипотеку на лучшее жилье - все более очевидной.
|
|
Новости недвижимости
Просматривая новости загородной недвижимости можно получить подтверждение тому, что рынок загородной недвижимости является одним из самых активных, в плане развития, рынков. Он разнообразен, постоянно развивается, поэтому вызывает у инвесторов неутихающий интерес. Отдельные коттеджи и коттеджные поселки, жилые комплексы, частные дома, таунхаусы, дуплексы, триплексы, флэтхаусы, квадрохаусы, квартиры - как первичного, так и вторичного рынка - все это предлагается в Подмосковье.
Третий квартал 2015 года, как и второй квартал 2015 года, характеризуется снижением цен на вторичный рынок недвижимости, что было вызвано снижением цен застройщиков. По сравнению с первым кварталом 2015года, цены на отдельные объекты недвижимости упали на 10 - 40%. Все это повлекло увеличение продаж на вторичном рынке - как на рынке элитной недвижимости, так и на рынке недвижимости бизнес - класса. Так же выросло количество сделок, заключаемых в рассрочку. Увеличилось количество предложений по вторичному рынку до 1миллиона долларов.
В то же время, на первичном рынке наблюдается противоположная ситуация - в третьем квартале 2015 года, рост цен в рублях повысился практически на 10% от цен второго квартала. Предложения на объекты недвижимости в долларах практически отсутствуют.
Объясняется это тем, что недорогих предложений по покупке остается все меньше - более дешевые варианты были куплены раньше, а уровень готовности существующих объектов повышается, что удорожает их.
Спрос и предложение недвижимости в Московской области распределяются следующим образом: более всего сконцентрирован спрос и предложение по Ново-Рижскому шоссе - оно лидирует в списке, далее идут Киевское и Калужскому шоссе (но тут, по причине увеличения акцента застройщиков на строительство многоквартирных домов, заметна тенденция на снижение), Минское шоссе.
Это чисто статистические данные, а вот новости рынка недвижимости приносят известия о динамике роста количества людей, которые предпочитают иметь одновременно не только квартиру, но и дом за городом. Население становится ориентированным на западный образ жизни - работать - в городе, а жить - за городом. Тем более что, на сегодня, стоимость квартиры бизнес - класса в Москве приблизительно равна стоимости дуплекса, что позволяет приобрести за сравнительно небольшие деньги удобное и комфортабельное жилье в экологически чистой зоне. То есть экономически это выгодно - стоимость квартиры и дуплекса, к примеру, практически одинакова, но вместе и с большим количеством квадратных метров жилого помещения владелец получает еще и земельный участок. Вместо загазованного и пыльного воздуха столицы - владелец недвижимости дышит свежим воздухом и наслаждается окружающей его природой. Большую роль еще играет и тот факт, что границы Москвы постепенно расширяются, и то, что относилось к Подмосковью - теперь становится частью Москвы. Активно развивается и расширяется социальная инфраструктура пригорода, жить за городом - теперь не означает быть отрезанным от всех благ цивилизации.
Практически везде присутствуют магазины, банки, торговые и развлекательные центры, спортивные комплексы, медицинские центры, даже детские сады и школы, детские развивающие центры.
Следует отметить, что, так как на данный момент, наиболее удачное соотношение цена/качество в Подмосковной недвижимости имеют таунхаусы и дуплексы, то и количество предложений на данные виды недвижимости значительно повысилось. Не так давно пришедшие на рынок дуплексы, доступные среднему классу населения, пользуются все большим и большим спросом. Вследствие чего, застройщики все больший капитал вкладывают в строительство коттеджных городков с таунхаусами и дуплексами. Обоюдовыгодным это является и для застройщиков, и для покупателей. В случае постройки указанных коттеджных городков от застройщиков требуются небольшие капиталовложения, в том числе и на подведение необходимых коммуникаций. Все это позволяет продавать пусть недорогие объекты, но выигрывать в плане количества продаж.
Если говорить о сравнении первичного и вторичного рынков, то преимущество первичного заключается в более современных и надежных коммуникациях, если у покупателя есть желание внести изменение в планировку квартиры или дома, то, в случае со строящимся жильем, гораздо легче внести коррективы и провести изменения.
Если сравнивать выгодность покупки уже готовой недвижимости и возможности самому строить - тут палка о двух концах. При самостоятельном строительстве затраты удешевляются, но период самого строительства удлиняется, в то время как покупая готовое денег тратится больше, а времени намного меньше.
В связи с увеличением спроса на загородную недвижимость, особенно на таунхаусы и дуплексы, эксперты прогнозируют уже к весне 2016 года значительный рост цен на данные формы недвижимости и на земельные участки в принципе, по причине расширения границ Москвы и растущей популярности жизни за городом.